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最近在朋友圈内疯传一则消息，说北京一位居民在2015年底投资了700万人民币购置美国房产，在洛杉矶贷款购买了4套独栋满分学区别墅，交房之后立即出租，每年租金高达168万人民币。该房主在2017年初将4套别墅出售，收回大约2000万人民币，净赚1300万，回报率高达285%。 该消息一经发布，引起了很多居民的热议，这位北京居民的微信一时间被无数人添加好友，她不得不关闭加好友的功能。 记者虽然没能联系上该投资者，但有幸就此问题采访到了洛杉矶本地华人房产经纪第一品牌-美西地产的资深分析师Rick，以下是采访记录：
 记者：Rick,你好，很高兴您能接受我们的采访，想必您看过我之前发给您的相关资料，该消息被很多人质疑，所以作为洛杉矶最专业的华人房产经纪公司的资深分析师，想请您从专业的角度帮助分析一下这个消息，另外，美西地产作为洛杉矶华人房产经纪的领军品牌，这个客户是否有可能你们的客户? 美西地产Rick：谢谢Andy的采访。美国的房地产是一个非常成熟的市场，通常来讲，很少出现价格的大起大落，即便是次贷危机，也能很快恢复。这种成熟的市场的整体特点就是较为稳健，每年的增长幅度基本上恒定，但是在这样的市场里要取得较高的回报率，就要靠大数据分析，特别是对小区域成交量和成交记录的分析,非常考验房产经纪人的能力。 记者：您认为像上述285%的回报率，有可能发生吗? 美西地产Rick：当然，一年半285%的回报率实际上是一个小众的例子，但是我们的客户中实现200%以上的回报的客户大有人在，但是您说的这个客户是不是我们的客户，我需要去了解一下。实现这种高回报率，其实需要两个条件。一是数据分析，另一个是贷款杠杆。 记者：您能具体说明一下吗? 美西地产Rick：第一个条件就是刚才讲过的大数据分析，因为我们是持有美国政府执照的本地房产经纪公司，我们也是全美房产协会成员，所以可以看到所有的房屋的成交数据，通过我们的大数据分析，就可以了解到哪些地区，什么样类型的房屋是有较大增值潜力的，并且最近几年增值多少，未来的走势预测，再加上我们的房产经纪人的经验，基本上可以帮客户找到最佳的投资目标。
 美西地产Rick：第二个条件就涉及到贷款的杠杆，中国大陆的客户在洛杉矶购房是可以贷款的，但这跟美国本地人贷款是两套完全不同的体系，对于洛杉矶本地的大部分房产经纪人来说，这种贷款是很难操作的，甚至失败之后，客户的定金都会损失掉。但是我们的40%的客户来自于中国大陆，所以我们有非常多的成功案例和经验，加上我们跟银行良好的合作，到今天为止还没有贷款失败的案例。 美西地产Rick：有的客户有能力全款购买房产，但是我们有时候会建议客户分拆进行贷款，购买多套房产，加上大数据分析出的高回报率的投资目标，基本上可以实现很高的回报率。选择我们作为买方经纪人的很多客户已经体会到了。另外，中国大陆客户在美国贷款买多套房，其实是一个银行放贷的漏洞，这是合法的，但是也是非常考验房产经纪公司实力的。跟开发商的紧密程度，出offer的技巧，客户的资金管理，跟银行的关系，都是具有重要影响的因素。美西地产是很多美国本地顶级建商的VIP房产经纪公司，也是很多银行的VIP合作伙伴。 记者：请问您能举例说明一下，通过贷款的方式投资美国的房地产，如何实现高回报吗?
 美西地产Rick：就拿2015年举例，那年年底，在洛杉矶尔湾地区的一个项目，一套全新的4房独栋别墅，售价为90万美金一栋，假设客户有95万美元的资金，可以贷款购买3栋。贷款为30年分期。这样的房子，租金大约为4500美金一个月，3栋就是13500美金一个月。到了2016年底，这个房子的价值大约为120万美金，如果出售，3栋房子一共可以赚90万美金，刚才说的本金为95万美金，赚了90万美金，本金轻松翻倍。 美西地产Rick：但是整个洛杉矶地区的房价涨幅，从百分之六到百分之十几的都有，那么从这么多城市里面选择出涨幅高的地区，同时又能在涨幅高的地区里面找到像前面说的涨幅高达30%的项目，就得靠大数据分析和经验了。然后还必须可以实现多套房屋的贷款，就更是对房产经纪公司和经纪人的挑战了。 记者：明白，非常感谢美西地产Rick带给我们的信息。 美西地产Rick：另外，我想强调一下，根据美国的法律，从事房地产经纪业务的公司和个人都必须持有美国政府核发的执照，否则就是违法的。所以建议大家如果要购买美国的房产，一定要直接联系美国本地的房产经纪公司的团队。另外，美国还有一些房产经纪人是私人从业，只是挂靠在某个公司，可能也不是最好的选择。谢谢Andy的采访，希望对大家能有帮助。如有需要，欢迎大家直接联系我们洛杉矶美西地产，微信或者电话都会有美国本地资深经纪人为您服务。 |
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