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房子砸手里了 现在，每到月度还贷款的那一天，45岁的孙梅就会觉得胸闷。 孙梅是东北小县城的普通职员，每月挣三四千块的工资，背负着一万多的房贷。关键是，去年3月花300多万买的房子今年10月跌到了200万，那种感觉就像在心窝上剜了块肉。 2018年10月，燕郊“售楼一条街”，已经关门的链家门店前停着一辆装货的三轮车，车的主人坐在地上，把头深深地埋进臂弯。中新网记者 邱宇 摄 孙梅的房子买在燕郊——距离北京市中心只有30公里、与通州隔河相望的河北小镇。2015年通州成为北京城市副中心的消息和2016年北京楼市的大幅升温，带动了燕郊房价急速上涨。 2017年3月初，无数投资客涌入早已炽热的燕郊楼市，孙梅就是其中之一。她专程从黑龙江坐飞机赶赴北京，再直奔燕郊。中介劝她“先买房再吃饭，时间就是金钱”，果不其然，在她吃午饭的时候，之前看上的一套房子又涨了5万。 孙梅回忆，她看房的那天，燕郊小有名气的首尔甜城小区人流不断，甚至有看房者主动涨价抢房。挤在四五拨看同一套房的人群中，孙梅匆匆以3.5万/平米的价格签下一套90多平米的房子。 那时她完全没有意识到，“限购”的达摩克利斯之剑已经悬在头顶，她搭上了政策出台之前购房的末班车，几乎买在房价的最高点上，见证了这波环京楼市最后的疯狂。 燕郊售楼一条街的多家售楼处大门紧闭，玻璃门上贴着门市出租的广告。中新网记者 邱宇 摄 2017年3月17日，北京认房又认贷的“317新政”出台；3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高首付比例；4月5日，三河市限购实施细则出台，进一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。 隶属于“北三县”之一三河市的燕郊自然也受到影响，限购政策一出，很多手持大把现金的投资客们一夜间失去了购房资格。购房需求的减少和对调控加码的预期让燕郊楼市的成交量迅速萎缩，房价也进入下行通道。 58安居客房产研究院的数据显示，燕郊二手房的平均挂牌价格从2017年4月的28611元/平米降至低点，2018年10月15日，平均挂牌价格仅为20002元/平米，相比去年4月降幅达到了30%。 部分楼盘价格“腰斩”。以燕郊天洋城为例，同样是一室一厅西北朝向的房子，2017年3月链家成交价曾达到3.1万/平米，今年9月成交价只有1.5万/平米，跌幅达到50%。 现在，孙梅的房子每平米已经跌破了2万，相比买入时跌了40%多。此前，当房子从每平米3.5万跌到2.5万的时候，原本密切关注燕郊房价的孙梅就已删掉了所有的看房APP，退掉了一些购房微信群。 冷清的售楼一条街 其实，想了解燕郊楼市的冷热，不用看数据，去著名的“售楼一条街”走一遭就知道了。 有人说燕郊像个大葫芦，通往北京市中心的出口只有一个，售楼一条街就在葫芦口，是北京进入燕郊的第一站。过了连接通州与燕郊的通燕高速，一下潮白河大桥，就能见到一扇彩虹门，这是售楼一条街的标志。以彩虹门为起点，沿街一直往东大约一公里，汇集了燕郊绝大多数的售楼处和房地产中介。 彩虹门是燕郊售楼一条街的标志。中新网记者 邱宇 摄 2018年10月，天气转凉，60多岁的李成富站在街边一个售楼处前，把黑色外套的拉链一直拉到衣领，缩了缩脖子。他紧盯着来往的路人，不时从斜跨的旧包里掏出几张推销楼盘的传单，试图塞到路人手里。 只要把看房客拉进售楼处里，李成富就算完成了一个指标，但如今生意难做。“前两年，满大街都是客户，一天拉二三十个客，一个月挣四五千不成问题。现在半个月能拉到一个人就不错了，一个月勉强挣1000多。”他说。 街边是清一色的本土开发商和中介机构，偶尔能看到孔雀城、链家等。正在营业的几家售楼处门口，几名一身黑衣的销售们站着闲聊，店里店外不见一个看房客。 不少售楼处大门紧锁，甚至拉下了防盗铁门，只剩下门店招牌。从一家已经关门的售楼处门外望进去，潮白河孔雀城中央公园鸟瞰图的横幅一边掉了下来，斜挂在墙上，地上散落着废纸、条幅和揉成团的营业执照复印件，沙盘上放着落灰的杀虫剂。只有柜台上齐刷刷摆放的七个一次纸杯，能让人联想起当年店里招待购房者的盛况。 从一家已经关门的售楼处门外望进去，地上散落着废纸、条幅，沙盘上放着落灰的杀虫剂。中新网记者 邱宇 摄 一家链家门店绿色的墙面已经褪色，玻璃门上贴着出租标语，门口停着一辆装货的三轮车，车的主人坐在地上，把头深深地埋进臂弯。店内已空，墙上挂着二三十幅房屋出售的广告标牌，房源有潮白星光公馆、东贸国际、夏威夷南岸一期、首尔甜城。 从广告上的房价看，牌子是去年下半年挂的。其中，首尔甜城的2室1厅挂牌价是232万元，而从最近的链家成交记录看，今年8月底，一套2室1厅的房子成交价只有169.5万元。 “这些售楼处关门已经有一两年了。”李成富说。 他是山西临汾的农民，2008年踩着北京奥运会的节奏来到燕郊找活儿干。10年里，李成富一直在售楼一条街发传单，亲眼看着街上的售楼处越建越多，目睹了这条街从2016年到2017年初的极度繁华到随后的没落，见过了太多购房者脸上的悲喜表情。 楼市不景气，燕郊售楼一条街旁边的建材市场也十分冷清。中新网记者 邱宇 摄 “有些投资的人，压在手里的房子卖不出去，现在一个月还着几万的贷款，去哪弄这么多钱？有的干脆把房子便宜卖了，填补一段时间的月供，这也是没办法的事。”他说。 李成富的儿子毕业后留在北京上班，2011年在通州买了套50多平的小房子，房价从每平米9000多涨到五六万。因为通州房租太贵，李成富和老伴就在燕郊租了一间平房住，每月租金260块，他们跟儿子隔着一条潮白河，遥遥相望。 开发商仍有投机门路 市场冷淡，燕郊售楼一条街上的销售、中介和发传单的李成富们还在挣扎着找机会。 街道公交站牌旁边的综合宣传栏里贴着雄安新区的广告，“五证齐全，首付十几万起，均价7000-9000，免费专车接送”。 李成富说，他自己也在推销雄安新区的小产权房。现在雄安新区边上的白沟商住两用卖得非常火，有的人一次性购买二十几套。 街道公交站牌旁边的综合宣传栏里贴着雄安新区的广告。中新网记者 邱宇 摄 严格的限购政策下依然存在投机的门路。多名房地产销售透露，燕郊市面上的新房只有40年的商住房，而在紧邻燕郊的大厂，即便“没有购房资格，也有可能买到70年的普通住宅。” “外地户口的人买大厂的住宅要有3年社保或纳税证明，但很多人都面临一个问题，就是年限不够3年。”孔雀城销售张文说，“这种情况下，购房者需要全款交钱，开发商提供收据，之后交房和使用。等到购房者社保纳税证明的年限够了，再过户。” “当然了，正常是购房者走完流程才交钱，但现在不是特殊情况吗？”被问及购房时面临的风险，张文反问。 2018年10月，燕郊售楼一条街，几家售楼处店里店外不见一个看房客。中新网记者 邱宇 摄 对于这种模式，有位不愿具名的二手房中介坦言，开发商现在资金紧张，其目的是为了回笼资金。由于是违规操作，购房者交了全款却没拿到房子的产权，有打水漂的风险，另外，政策随时在变，万一后面改成五年社保和纳税，到时候购房的资质又不够了。 “燕郊好在还有近百万人，有换购的需求，大厂一共就十几万人，外地人更少了，限购到这种程度，能有多少人接盘啊？”这位二手房中介说。 几十万北漂支撑燕郊房价 正如这位二手房中介所言，燕郊确实有换购的需求，几十万北漂是购房的主力。 作为北京人口外溢据点，近年来，燕郊积聚了大量人口。一份关于中国特大镇的人口榜单显示，2015年，燕郊以75万人位列全国人口特大镇第一名。而在2007年前，燕郊只有10余万人。 外来人口的流入推动燕郊房地产市场持续增长，过去10年间，燕郊房子的均价从每平米4000元增长到2.5万元以上，楼房也越建越密。 27岁的陈恒是燕郊本地人，在他的印象中，1999年燕郊被批准为省级高新技术产业开发区的时候，还是大片的农田。到2010年升级为国家级高新技术产业开发区时，燕郊已经开始大规模盖楼，也正是在那一年，北京限制外地人买房，于是越来越多的北漂在燕郊买房安家。 燕郊距离北京市中心只有30公里、与通州隔河相望。中新网记者 邱宇 摄 与北京相关的任何消息都会让燕郊的房价有所波动，比如北三县即将并入北京的传闻。北三县是指三河市、大厂回族自治县以及香河县，虽然隶属于河北廊坊，却与廊坊之间被北京和天津隔开，成为河北的一块飞地，也是北京的后花园。 这种传闻出现过多次，哪怕只是小道消息，燕郊的房价也总像被打了一阵鸡血，要向上冲一下。在陈恒看来，且不管传闻是否靠谱，在某些方面，燕郊与北京确实越来越像了。 比如房价，比如堵车。北漂把燕郊当作“睡城”，白天去北京上班，晚上回燕郊睡觉。每天早晚高峰，通燕高速(102国道)车流交织，人群浩荡，有人说开发商所谓的“30分钟直达北京国贸”就是个笑话，因为光堵车就要一个半小时。 再比如政策。去年，北京开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动，燕郊也对一些违规建筑进行了整治。售楼一条街上，几大售楼中心顶端的大型电子屏上滚动播放着表决心的标语，“开展‘一部责八清理’专项行动，整改‘回头看’提升群众获得感”。 售楼一条街上，几大售楼中心顶端的大型电子屏上滚动播放着表决心的标语。中新网记者 邱宇 摄 但是，燕郊又不是北京。 “隔着一条潮白河，行政划分卡在那里，北京的政策就是北京的政策，河北的政策就是河北的政策，不存在任何交集，燕郊人也享受不到任何北京人的福利。”陈恒说，两边的就业岗位、工资待遇相差太多，目前北京能辐射到燕郊的，似乎只有房地产。 潮白河大桥上有北京和河北的分界线，每一辆从燕郊进京的私家车都要在检查站接受检查。“就像一个很小的葫芦嘴，所有的车辆都要一辆一辆排成长长的队，慢慢出来。”陈恒说。 2018年10月，进京检查站外挂着房地产开发商的广告横幅，写着“房子回归居住，日子过成生活”。 而远在东北小县城的孙梅则盼着北京市政府抓紧建设通州，这样也许能带动她在燕郊投资的房子涨一涨。 还在燕郊售楼一条街发传单的李成富早就给自己想好了退路，“现在就是混个饭钱，走哪算哪，不行就回老家。” 延伸阅读：全国首套房贷利率涨幅持续回落 影响买房的重磅信号显现 种种数据显示，今年楼市“金九”稍显褪色，“银十”也开局不佳，市场整体降温明显。在此背景下，中国房贷市场有何新变化？根据融360最新发布的报告显示，9月全国首套房贷款平均利率小幅上涨至5.70%，为连续21个月上涨，但涨幅已连续三个月回落。 房贷利率上涨节奏放缓，对购房者来说应该是个好消息，但还款压力依然不小。以最新首套房贷利率贷款100万、30年等额本息还款计算，总支付利息约为109万元，要比去年多还11万元利息。 值得注意的是，在房价居高不下之时，首套房贷利率涨幅已经进入下降通道，未来房贷利率会降吗？业内人士认为，在严格的房地产调控政策下，房贷利率不会有太大变化空间，但未来上涨幅度会进一步缩小。 首套房贷利率涨21个月 贷100万多还11万利息 融360监测数据显示，2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%，环比小幅上升0.18%，同比去年9月5.22%的利率上升9.20%。 对于购房者来说，以最新首套房贷利率5.69%贷款100万、30年等额本息还款计算，总支付利息约为109万元，要比去年同期多还11万元利息。 值得关注的是，9月首套房贷利率上升银行数量明显减少，持平银行数量占比较大。全国533家银行中，有17家银行利率上升，占比3.19%，较上月减少23家银行； 511家银行与上月持平，占比95.87%。此外，工、农、中、建国有四大行平均房贷利率上浮至16.0%水平。 数据显示，9月全国首套房平均利率从低到高的前十城市分别为：上海5.19%、厦门5.39%、昆明5.39%、乌鲁木齐5.39%、大连5.44%、福州5.49%、北京5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重庆5.62%。 房贷利率涨幅回落 未来还会下降吗？ 中新经纬客户端注意到，全国首套房贷利率涨幅已经持续3个月回落，这释放出哪些信号？未来房贷利率还有下降可能性吗？ 易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，房贷利率继续上调，但上调幅度收窄，释放了三个信号。第一，房贷方面还是有吃紧的表现，所以贷款资金一下子还不会下跌。第二，受到近期降准等政策影响，资金面未来改善空间大，房贷利率持续上涨的可能性比较小。第三，今年第四季度房贷市场有望改善，对于刺激购房需求和稳定市场交易等都有较为积极的意义。 “房贷利率涨幅回落，既与房地产调控有关也与市场流动性变化有关，”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼同样认为，当前房地产调控没有放松迹象，相对严厉的调控政策还会持续，房贷利率没有很大的调整空间，所以出现了涨幅回落的现象。 对于未来房贷市场变化，融360房贷分析师李唯一表示，本月利率较上月持平的城市及银行数量上升，较上月上涨的数量减少，未来房贷利率上涨空间将进一步缩小。 10月15日央行降准正式落地，可释放增量资金约7500亿元。随着巨量资金流入，银行对购房贷款会有放宽的空间吗？对此，业内人士认为，央行降准利好整体市场包括房地产市场，但正如央行所强调的“不搞大水漫灌”思路，此次降准并不意味着大幅放水，资金也不会流向房地产，更多地是流向中小企业，缓解小微企业、民营企业融资压力。事实上，央行在今年4月份也曾降准，但随之而来的并不是房地产市场的复苏，而是更加严格的调控。 董希淼表示，尽管央行稳健中性的货币政策总基调不变，但年内四次降准已经体现出货币政策的边际宽松，在银行流动性充足的条件下，也不排除部分银行有下调房贷利率的可能。 “流动性相对宽松，银行资金成本下降，会在一定程度上影响老百姓的购房需求，但房地产市场也会受到很多因素的影响，如调控政策、房地产税的征收等等，总体来看，这次降准对市场的影响并不大。” 董希淼进一步称。 楼市调控新变化 如何影响你买房？ 今年楼市传统的“金九银十”逊色不少，成交量显现疲弱态势。国庆黄金周期间，多地楼市销售“凉凉”，一天成交几十套房子成为普遍现象。 易居房地产研究院近日发布的《三季度全国40城住宅成交报告》显示，9月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少1%，一线城市成交已经处于低位。此外，根据北京市住建委统计数据，10月1日-7日的住宅签约套数均为个位数，总共仅为44套。 “金九银十”行情为何不再？中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎解读称，这一轮调控，从2016年9月30日开始持续了两年的时间。这两年调控基调其实没有变化，尤其是今年7月31日中央提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决控制房价上涨。在这样的政策背景下，各个地方又相继采取了很密集的措施，所以现在看到的现象是意料之中。在某种意义上来说，也意味着市场越来越趋于理性化。 中新经纬客户端发现，今年年中以来，越来越多的城市加入调控队列，楼市调控范围已经扩展到公积金领域，引发市场关注。虽然各地针对公积金领域的监管措施略显分化，严厉力度却远超以往。其中，尤以9月13日北京发布的号称“史上最严公积金新政”最为突出。 分析人士指出，近期多地密集调整公积金政策，其一是流动性压力较大，其二是为了更合理满足刚性住房需求。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，2018年很多城市公积金政策明显收紧，主要原因是商贷价格太高使得公积金使用率提高，很多城市的公积金额度吃紧。 李唯一认为，未来对公积金区域违规问题的治理或将会在全国展开，治理范围将会更广、力度将会更大。 公积金领域的监管加强，对买房者贷款有何影响呢？李唯一表示，限制了公积金领域的违规行为，有利于保障市场的有序发展，不过可能会波及到一小部分刚需群体，贷款额度、贷款审批时间或会受到一定不利影响。但他同时指出，调控是大势所趋，对推动市场秩序的稳定发展是有积极意义的。 |
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