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转自《龙门阵财经》2018年11月13日报道
（九龙坡区 图片来源：网络） 2018年下半年，九龙坡区最近的两起变化，都跟土地有关。 双11刚过，瑞安房地产（00272.HK）“再”入渝（备注：重庆天地瑞安还有股权）的消息不胫而走。 这一次，瑞安选择落子的区域是九龙坡区。 不仅瑞安房地产，翻开九龙坡区政府官网的招商引资专栏，不少行业大鳄隐匿其中，从年初的苏宁慧谷（计划投资200亿），到年中的中信正业投资发展有限公司（下称：中信正业）（计划投资500亿），再到年底的瑞安。 目前，我们暂不清楚瑞安在九龙坡区的计划投资金额。 第二则消息是：陈家坪的旧城改造有条不紊，今年8月，陈家坪第三设计院家属区开始征收摸底登记。 如果要给2018年的九龙坡区一个关键词，那么一定是“变”字，对这个变化，无论是官方还是民间，政府还是企业，推动的速度都非常快。 商圈扩容 1 早在9月27日，重庆九龙坡区政府官网就透露，和瑞安签订了合作协议。 签约时间是9月3日。
在地产界，瑞安以落子核心区域著称，九龙坡区是它继渝中区之后的第二站。流出于外的版本是：瑞安-华润-龙湖要在杨家坪商圈进行旧城改造。 信息出自九龙坡区土储中心信息公开栏，发布单位为“重庆市九龙坡区土储中心”，发布时间为2018年10月22日，题目为《商圈北拓项目推进情况》，这张截屏广泛流传。 其中有一句话为“目前正会同龙湖、瑞安、华润三家开发企业开展项目内地块规划研究及方案设计工作。” 坊间流传的瑞安拿地九龙坡的区域是：铁马厂和谢家湾小学中间的大片土地，这片土地往下，和东原九城时光、珠江花园一路之隔。 如下图，黄框内的民主村和劳动村地块（备注：下图并非最终图，仅为读者阅读方便）
瑞安、龙湖、华润，均是对修商业综合体有成功样本的企业，若能最终呈现，杨家坪商圈将彻底扩容，打通劳动村-民主村-铁马厂地块，并接壤万象城-西城天街-中迪广场。 来自地产业界，未经证实的消息称，铁马厂的地块，大概率由瑞安-龙湖-华润操刀。 对于整个九龙坡区，商业版图由此圆满。 2 我们没有贴出这张截屏，虽然它的格式符合该区的信息公开格式—— 在九龙坡区政府官网的信息公开栏里，10月22日当天一共发布了44条信息，序号从709-752，但并无土储中心发布的该条信息。 没有找到的信息不等于假信息。 龙门阵财经更倾向认为：该信息尚未到对外宣布的时候，或者细节还有变数。但无论如何，瑞安签约九龙坡区是板上钉钉。 这家企业，在区域选择上极为考究，擅于埋伏于未来发展潜力向好之地。瑞安入九龙坡区，至少能证明一个观点： 瑞安看到了九龙坡区的发展，并愿意投入到九龙坡区的建设中来。 3 旧城改造的案例不只是瑞安进入杨家坪商圈一例，还有九龙坡区陈家坪区域。今年8月，九龙坡区启动了对陈家坪三设计院家属区的征收摸底登记。 据悉，该片区旧城改建房屋征收项目已取得区政府立项批复。（来源： 九龙坡信箱[2018]2440 2018年9月21日 《关于XX陈家坪三设计院家属区旧城改造征收的建议》）
（图片来源：360地图） 该片区域周边楼盘，包括印江州、南方花园、通用晶城等。 4 无论瑞安进入的杨家坪商圈扩容，还是陈家坪旧城改造的启动，其第一利好的，还是九龙坡区的居住价值。 居住价值背后托底的，则是整个九龙坡区的区域价值，这是三高九龙坡中的一高——推进高质量城市管理，彰显都市魅力，城市规划建设管理的方向，既包含营商环境，也包含人居环境。 买房看区域，本质是把自己的房屋价值，和区域价值捆绑，同呼吸、共命运，区域价值向上，房屋居住价值自然向上。 九龙坡之变 瑞安入九龙坡区，以及陈家坪片区旧城改造启动，算是一个引子。 顺藤摸瓜，你会发现，整个2018年，九龙坡区都在向上，速度明显快过往年。 1 按照投资方向梳理，2018年，九龙坡区聚焦产业发展，引导产业向万象城商务区、石桥铺商务区、六大工业园区等集聚区加速聚集。 ①、商圈+居住项目。 2018年2月，苏宁慧谷和2018年年底的瑞安。
2019年4月29日，石桥铺商圈内的唯一全业态购物中心仁悦天地也将开业，这是瑞安+龙湖+华润的杨家坪商圈变装秀之前的预热，可以满足周边半径1公里内65万社区居民、10余万商务办公人群和5万以上流动人群的多元化消费需求。 ②、基础设施、民生工程、产业新城等。 2018年6月，与中信正业的500亿+级合作，包括开发建设及运营市政道路、桥梁、隧道、港口、轨道交通等基础设施项目等。 （来源：九龙坡区官网 《我区与中信正业签署500亿投资合作协议》 2018年6月25日） 天眼查显示，层层追溯，中信正业的大股东，是国务院。 ③、“一带一路”相关项目。 3月、8月，高新区、九龙坡区分别签订签署招商合作协议，在九龙坡设立“一带一路转口贸易中心及对外综服平台”。 签约的公司很多，还包括阿里体育等（如下图），如果按照吸引流量的逻辑，大概可以取一个《被国X院选中！这个区2019年发展要逆天了！》的标题。
2 除了招商引资，也有九龙坡区一年来自身基础建设的变化： ①重大交通动态，包括路、桥、轨道等。 桥梁上，重庆市城乡建委透露，根据合同安排，红岩村大桥计划于2019年10月31日竣工。建成后，从杨家坪、陈家坪、石桥铺等地通往江北又增加了一条快速通道。
（建设中的红岩村大桥） （图片来源：重庆广电 第一眼） 公路上，石杨路拓宽改造工程，计划工期是2019年年底改造完成，串联起杨家坪到石坪桥； 轨道交通上，环地铁10号线站已于10月7日试运行，串联五大城区，在陈家坪有站； 重庆轨道交通5A线工程也有望于今年内动工修建，它在九龙坡区贯穿奥体中心站、石坪桥站、杨家坪站、滩子口站等。 ②产业动态。 按照东京、纽约等发达国家经验，超大型城市以后的职能，会聚焦于金融+高科技的总部职能——重庆的高科技产业，重头戏落到了九龙坡区，这是“三高”九龙坡中的另一高：打造国家高新区“升级版”。 ③居住动态。 一是土地增值，二是改善性居住出现标杆项目。这是“三高九龙坡”的第三高——创造高品质人民生活，尊显人本情怀，回应人民对美好生活的向往。 土地增值上，龙门阵财经也关注过，彼时，我们认为，从两场土地拍卖，可以重新估值九龙坡。
改善性的标杆性项目，这2年来以印江州较为典型，它当过两次“网红”，一次是拿地时的土拍价格，第二次是销售时的对外售价。 唤醒九龙坡 九龙坡，总有耐人寻味的话题点，过一段时间就爆一个，但有一点不变，它在“苏醒”，速度越来越快。尤其是2018年，无论是沉默的红岩村大桥，还是居住环境的变化，发展速度更快。 1 2018年的九龙坡“唤醒”，一头一尾，一个是居住端，一个是商业端。 如果说，隐约浮出水面的瑞安+龙湖+华润的商业综合体蓝图，在岁末唤醒了九龙坡区的商业版图，那么岁初的高端居住版图唤醒，则更先行一步。 居住端包括以印江州为代表的系列高端楼盘，龙门阵财经曾经分析过印江州。我们认为，它在九龙坡区的高端住宅发展中，能载入历史，对于这个区域的高端居住，它是“唤起”功能的先行者。 陈家坪第三设计院家属区的拆迁，更像是对居住价值“唤醒”的一次注脚，以印江州开始，九龙坡核心区的高价值地块将更多地出现。 2 “唤醒”过程，有红利期，也有价值凸显期。 红利期需要一点耐心和等待，以时间换空间，彼时，价格是去追赶价值，这一时间启动于2017年底2018年年初，可以算“尹朝社地块时代”（备注：即印江州），后期的石桥铺弘阳地块、中海彩云湖地块都算，地块之间PK的第二轮则是产品属性。 价值凸显期，拆迁后的陈家坪第三设计院家属区、入九龙坡区后的瑞安，会更加接近，可以算“商圈时代”。 这是区域的一种向上的“赋能”，从而带来人流、金融、商业、交通、居住、配套等的全面繁荣。 彼时，价格是匹配价值。 从进入时机上讲，红利期当然更可爱。比如说印江州，它很典型，以其为代表的系列九龙坡区楼盘，吃到了“唤起”之后，区域反哺给它的红利。 九龙坡价值红利期的居住，其实包含了对居住价值的两个层次描述： 第一层次，区域本身的赋能。和瑞安选择九龙坡一样，看中的是产业+交通+商业+居住； 第二层次，情感。它蕴含着九龙坡区高净值人群“有个载体，让我留在九龙坡”的情感表达。 3 唤醒的过程，也是机遇，机遇的四阶段是“看不见、看不起、看不懂、来不及”。 九龙坡红利期时代的楼盘倒没有占前两阶段，区位优势大家还是都看得见，也看得起，左右都距离杨家坪商圈很近，不外乎就是谁更近一点。 价格未必人人看得懂。 2017年年底，不少人就看不懂印江州的价格——这也太标杆了， 成了重庆少有的“区域一二手价格不倒挂”盘。 2018年上半年，大家看懂了。 未来，陈家坪三设计院家属区的拆迁价格，能映衬目前九龙坡区红利期楼盘的“看得懂”。至于它的“机遇之来不及”，更多不会体现在现在，而是瑞安入九龙坡区之后，价值凸显期的来临。 再回到最初，从东原、融创、旭辉，到瑞安，还有一些开发商，为什么它们都会选择九龙坡？为什么它们会在九龙坡区做出（或者将会）高端居住产品、商业产品？ 因为九龙坡区蓄势完毕，即将腾飞。 |
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